(1)Sono oggetto di proprietà comune(2) dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo(3):
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio(4), le fondazioni, i muri maestri(5), i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari(6), le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili(7) e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune(8);
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori(9), i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Note
(1)
Articolo così sostituito dall’art. 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
Le modifiche sono le seguenti:
1. i condomini sono ora qualificati come “proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se avente diritto a godimento periodico”;
2. all’elenco delle parti comuni sono state aggiunti: i pilastri, le travi portanti, le facciate, i sottotetti destinati per le caratteristiche funzionali all’uso comune, le aree destinate a parcheggio;
3. sono stati aggiunti questi nuovi impianti tecnologici: gli impianti di condizionamento, quelli per la ricezione radio TV e per l’accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo;
4. la presunzione di comunione riguarda gli impianti “e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
(2)
L’elencazione delle parti che si presumono comuni non è tassativa.
(3)
Per titolo si intende l’atto o l’insieme di atti che hanno dato vita al condominio: può essere dato, quindi, o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione o da un testamento.
Il titolo non potrebbe derogare alla presunzione di comproprietà in relazione alle parti comuni necessariamente condominiali, in quanto accessori indivisibili per natura o destinazione (es. le fondamenta).
(4)
Il suolo su cui sorge l’edificio è il terreno su cui posano le fondamenta: non è quindi solo la superficie su cui insiste il piano terra, ma tutta la porzione di terra sita in profondità, alla base del fabbricato, comprese le fondamenta.
(5)
I muri maestri sono sia quelli che costituiscono l’ossatura portante dell’edificio, sia quelli perimetrali, nonché i muri di rivestimento o di riempimento.
(6)
La terrazza a livello sarà di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano se ciò risulti dal titolo o se essa faccia parte integrante, dal punto di vista strutturale, del piano cui è annessa, così che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria.
(7)
I cortili sono sia le aree scoperte comprese tra diversi corpi di fabbrica di uno o più edifici, sia i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio (es. spazi verdi).
(8)
Le parti elencate al n. 2 sono suscettibili di utilizzazione individuale, poiché la destinazione all’uso collettivo è posta sul piano dell’utilità e non della necessità.
(9)
L’ascensore è parte comune se installato originariamente nell’edificio; altrimenti, esso è di proprietà dei condomini che hanno sostenuto le spese di successiva installazione.