Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa(1) o abbia carattere voluttuario(2) rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata(3), i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera 1108 comma 1(4)(5).
Note
(1)
La gravosità dell’opera va valutata tenendo conto dell’esborso che essa comporta, con riguardo anche alle condizioni economiche dei condomini.
(2)
Una spesa si può qualificare come voluttuaria esclusivamente in base alla valutazione oggettiva che ne si può fare.
(3)
Quanto alle opere non suscettibili di separata utilizzazione, anche se esse sono realizzate da una parte dei condomini che decide di sopportarne i costi, è pacifico che anche i dissenzienti ne divengano proprietari, anche se questi saranno sempre esenti dalle relative spese di acquisto e manutenzione.
(4)
Il contributo che deve dare il condomino che voglia successivamente giovarsi dell’innovazione è pari a quello che sarebbe stato il costo di allora ma con moneta di oggi, cui vanno aggiunte le spese per la manutenzione straordinaria non fatte in conseguenza del mero uso; tuttavia, si dovrà tenere in debita considerazione il deprezzamento del bene nel corso del tempo.
(5)
Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32 ha disposto (con l’art. 10, comma 9) che:
“In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.”.