(1)Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione(2);
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori(3); se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;
L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea(4).
L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato(5).
Note
(1)
Articolo così modificato con L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
La modifica principale riguarda l’istituzione dell’obbligatorietà del fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria, che prima era facoltativo.
(2)
Il residuo è una piccola frazione residuale della gestione, in relazione alla quale l’assemblea ha piena discrezionalità di utilizzo.
(3)
Si tratta di un fondo “vincolato” ad una specifica destinazione, di cui l’amministratore non può disporre in modo difforme.
Lo scopo dell’obbligatorietà è, nelle intenzioni del legislatore, quello di garantire all’assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, anche se i primi commentatori della norma hanno lamentato che essa potrebbe portare ad una decrescita delle deliberazioni di opere straordinarie per mancanza di fondi.
(4)
In generale, sull’amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio (art. 1130 del c.c.), a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nei caso di atti cautelativi ed urgenti.
(5)
L’intento è quello di restituire vigore all’art. 15 della legge del 17 febbraio 1992 n. 179 (Norme per l’edilizia residenziale pubblica).