(1)L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio(2) 1129.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio(3).
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo(4)(5).
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio(4)(5).
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati(6).
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore 66, 67.
Note
(1)
Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012, n. 220.
L’articolo precedente così disponeva:
“L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore”.
(2)
In prima convocazione:
– il quorum costitutivo è dato dai due terzi del valore dell’intero edificio e dalla maggioranza dei partecipanti al condominio;
– il quorum deliberativo è pari al numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
(3)
In seconda convocazione:
– il quorum costitutivo è dato dall’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio;
– il quorum deliberativo è pari alla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
(4)
Nel condominio si distinguono tre gruppi di affari che richiedono diverse maggioranze assembleari:
1. atti di ordinaria amministrazioni e riparazioni straordinarie di non grande entità: si applicano i primi tre commi dell’articolo in commento a seconda che si deliberi in prima o seconda convocazione;
2. atti che eccedono l’ordinaria amministrazione senza costituire innovazione: anche nella seconda convocazione è richiesto il quorum deliberativo dell’assemblea in prima convocazione;
3. innovazioni (articolo 1120, primo comma, e 1122 bis, terzo comma): sia in prima che in seconda convocazione è richiesto il quorum qualificato dato dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
(5)
Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32 ha disposto (con l’art. 10, comma 9) che:
“In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.”
(6)
Il vizio di mancata convocazione anche di un solo condomino rende la delibera annullabile.
Ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., come rinnovato nel 2012, l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.