Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto 2655, 2688.
Quando l’atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell’articolo 2644(1).
L’ipoteca legale a favore dell’alienante 2817 e quella a favore del condividente iscritte contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto o della divisione, prevalgono sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l’acquirente o il condividente tenuto al conguaglio 225, 229 disp. att.(2).
Note
(1)
Colui che acquista la proprietà o un altro diritto reale su un immobile, oltre a trascrivere il proprio atto di acquisto, deve verificare che sia stata riprodotta, in termini di formalità pubblicitaria, la stessa logica degli acquisti a titolo derivativo, accertando quindi che sia stato trascritto anche il titolo del suo alienante. Sarà perciò preferibile risalire ad un acquisto a titolo originario, o, se si vuole evitare una probatio diabolica, può essere utile sfruttare il compimento del periodo ex lege previsto per l’usucapione, verificando se la trascrizione sia stata continua per almeno vent’anni.
(2)
Nell’ipotesi di una lacuna “a monte”, e quindi in difetto di continuità, la trascrizione di un atto non è priva di qualsiasi valore giuridico, in quanto produce un effetto cosiddetto prenotativo, poiché, nel momento in cui verrà ripristinata la continuità, l’atto “a valle” acquisterà a sua volta una piena efficacia. Se, tuttavia, prima che venga ripristinata la continuità delle trascrizioni, un terzo trascrive il proprio acquisto, sono fatte salve le sue ragioni (v. 2644).