Art. 2932 – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto

Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione(1), l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo(2), può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso 250, 651, 849, 1032, 1351, 1679, 1706 comma 2, 2597, 2643 n. 14, 2645 bis, 2652 n. 2, 2690, 2775 bis, 2825 bis, 2908(3).

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione 1208 ss. o non ne fa offerta nei modi di legge(4), a meno che la prestazione non sia ancora esigibile(5).

Note

(1)

Nell’incipit di questa disposizione il riferimento è chiaramente all’ipotesi di inadempimento di un contratto preliminare (v. art. 1351), ma deve essere altresì esteso ad ogni altro caso in cui si verifichi una violazione dell’obbligo di stipulare un contratto, tanto ex lege (ad esempio, la costituzione di servitù coattiva ex art. 1032), quanto di fonte negoziale (come l’obbligo di contrarre per l’erede ex art. 587).
Il prevalente orientamento giurisprudenziale ritiene poi che l’articolo possa essere applicato anche se ci si trovi dinnanzi ad un inadempimento del cosiddetto preliminare improprio, cioè qualora le parti che abbiano già stipulato un contratto definitivo attraverso una scrittura privata (v. art. 2702) non mantengano l’accordo di riprodurre tale consenso in un atto pubblico (v. art. 2699) per operare la pubblicità della trascrizione (v. art. 2643).

(2)

Deve intendersi innanzitutto che i citati motivi di impossibilità possano essere sia di fatto, come può essere l’ipotesi di una distruzione dell’oggetto del contratto preliminare, sia di diritto, quando il bene oggetto del preliminare risulta alienato a terzi. Per quanto riguarda invece l’esclusione ad opera del titolo contrattuale stesso, è necessario evidenziare che l’applicabilità della disciplina ad hoc sancita dalla presente norma deve risultare in maniera esplicita.

(3)

Si tratta di una sentenza costitutiva, che produce quindi i medesimi effetti che sarebbero discesi dalla normale conclusione del contratto: in tal modo, il creditore otterrà il soddisfacimento delle sue pretese per effetto della stessa sentenza che dovrà pertanto essere regolarmente trascritta (in sostanza, nell’ipotesi di un preliminare di compravendita, l’acquirente che abbia già pagato il prezzo diverrà legittimo proprietario della res oggetto dello stesso, in forza dell’efficacia della sentenza del giudice che lo disporrà, in luogo del contratto non adempiuto dall’alienante).
Evidentemente non avrebbe sortito uguale effetto prevedere per la parte regolarmente adempiente la possibilità di conseguire una mera sentenza di condanna alla stipulazione del contratto, in quanto, nella maggior parte dei casi, ne sarebbe derivata la risoluzione del medesimo ex art. 1453 e il creditore sarebbe stato tutelato soltanto con il risarcimento del danno.

(4)

La corrente giurisprudenziale maggioritaria ha affermato che si ritiene sufficiente che tale prestazione sia posta in essere in conformità agli usi ex art. 1214, non necessitando dunque le forme disposte dagli artt. 1208, 1209 e 1210.

(5)

Frequenti ipotesi di non esigibilità della prestazione derivano o dalla volontà delle parti, quando esse abbiano stabilito convenzionalmente che il pagamento del prezzo debba essere esercitato al momento della stipulazione del contratto definitivo, o dalla natura intrinseca della prestazione, che non può essere perciò richiesta. Tuttavia, bisogna sottolineare che, negli altri casi, il rimedio operato dal legislatore attraverso il presente articolo non si è sempre dimostrato efficiente per la protezione delle esigenze del promissario acquirente, soprattutto per i contratti preliminari di vendita di beni immobili: se infatti nel periodo tra la stipula del preliminare e la data di trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932, il venditore promittente ponesse in essere un contratto definitivo di alienazione verso un terzo con oggetto il medesimo bene richiamato nel preliminare e lo trascrivesse prima della domanda giudiziale, il diritto del promissario acquirente soccomberebbe rispetto a quello del terzo e rimarrebbe solo una mera azione di risarcimento danni, in virtù dell’art. 2740. Proprio per ovviare a tale situazione il legislatore ha sancito l’obbligatorietà della trascrizione di certi preliminari, introducendo nel codice l’art. 2645 bis, mediante il D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, poi convertito nella L. 28 febbraio 1997, n. 30: così il promissario acquirente sarà preferito verso tutte le trascrizioni o iscrizioni posteriori alla trascrizione del contratto preliminare.

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