I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’articolo 2643, anche se sottoposti a condizione 1353 o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata 2702 con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente 2703; 214, 220 c.p.c.(1).
La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta a ottenere l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti 2932, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni 2808, 2827 eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare 2775 bis, 2825 bis(2).
Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2)(3).
I contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi.
Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l’edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni 1117. L’eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.
Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5 si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.
Note
(1)
La disposizione in esame, come originariamente formulata nel D. L. 31 dicembre 1996, n. 669, prevedeva la facoltatività della trascrizione dei contratti preliminari sanciti dal 1 comma dell’art. 2643, ma in sede di conversione, attraverso la legge 28 febbraio 1997, n. 30, si è ampliata ulteriormente la portata innovativa della norma, stabilendo l’obbligatorietà della trascrizione. L’estensione del regime di pubblicità legale a contratti ad efficacia obbligatoria, quindi oltre i già previsti contratti ad efficacia reale, ha una notevole rilevanza (v. 1376). L’obbligo di trascrizione non può prescindere da un requisito formale basilare: il preliminare deve rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.
(2)
La norma consente alla trascrizione del contratto preliminare di prevalere su tutte le trascrizioni successive relative al medesimo immobile, a condizione che il preliminare si concretizzi in un negozio definitivo. In tale situazione sono perciò evidenti gli effetti favorevoli per il promissario acquirente, in quanto, se egli trascrive un preliminare che poi ottiene realizzazione attraverso il contratto definitivo o tramite l’esecuzione giudiziale ex art. 2932, è sicuramente preferito rispetto a colui che trascrive in un momento successivo un contratto definitivo avente ad oggetto il bene in questione.
(3)
I termini di decadenza qui esplicitati si sono resi necessari per evitare che il periodo utile alla trascrizione del contratto preliminare si dilatasse troppo nel tempo.