Il credito delle pigioni e dei fitti 1615 ss. degli immobili ha privilegio sui frutti 820, 2778 n. 16 dell’anno e su quelli raccolti anteriormente, nonché sopra tutto ciò che serve a fornire l’immobile o a coltivare il fondo locato.
Il privilegio sussiste per il credito dell’anno in corso, dell’antecedente e dei successivi, se la locazione ha data certa, e, in caso diverso, per quello dell’anno in corso e del susseguente.
Lo stesso privilegio ha il credito dipendente da mancate riparazioni le quali siano a carico del conduttore, il credito per i danni arrecati all’immobile locato, per la mancata restituzione delle scorte e ogni altro credito dipendente da inadepimento del contratto.
Il privilegio sui frutti sussiste finché si trovano nel fondo o nelle sue dipendenze. Esso si può far valere anche nei confronti del subconduttore.
Il privilegio sulle cose che servono a fornire l’immobile locato o alla coltivazione del fondo sussiste pure se le cose appartengono al subconduttore, nei limiti in cui il locatore ha azione contro il medesimo.
Il privilegio sulle cose che servono a fornire l’immobile locato ha luogo altresì nei confronti dei terzi, finché le cose si trovano nell’immobile, salvo che si provi che il locatore conoscesse il diritto del terzo al tempo in cui sono state introdotte 2728 ss.; 671 c.p.c. ss..
Qualora le cose che servono a fornire la casa o il fondo locato ovvero a coltivare il medesimo vengano asportate dall’immobile senza il consenso del locatore, questi conserva su di esse il privilegio, purché ne domandi il sequestro, nei modi stabiliti dal codice di procedura civile per il sequestro conservativo, entro il termine di trenta giorni dall’asportazione, se si tratta di mobili che servono a fornire o a coltivare il fondo rustico, e di quindici giorni, se si tratta di mobili che servono a fornire la casa. Restano salvi in ogni caso i diritti acquistati dopo l’asportazione dai terzi che ignoravano l’esistenza del privilegio(1).
Note
(1)
La norma ha carattere eccezionale e pertanto non può essere estesa a casi affini non contemplati: il privilegio tutela esplicitamente i crediti in capo al locatore di immobili urbani nei confronti del conduttore (le pigioni) e quelli del locatore di fondi rustici nei confronti dell’affittuario (i fitti). Inoltre, sono tutelati tutti i beni in qualche modo legati al bene immobile e quelli utili alla coltivazione del fondo, anche se appartengono al subconduttore o vengano asportate dall’immobile, purché, tuttavia, il locatore ne domandi il sequestro conservativo secondo le apposite scadenze. È comune opinione in giurisprudenza che anche i terzi in buona fede mantengano comunque i propri diritti acquisiti sui beni che formano oggetto di privilegio.